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淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算

張宇/特發(fā)地產(chǎn)公司

不研究資料便進(jìn)行投資，有如玩撲克牌而不看牌一樣。主要針對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算，又稱開發(fā)投資的可行性分析，是一個由模擬房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資過程作為主軸，依據(jù)收入減支出原理，考慮資金的時間價(jià)值，以現(xiàn)金流量作為主要表現(xiàn)方式，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法及函數(shù)公式，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資過程量化展示出來，最后通過一系列的財(cái)務(wù)指標(biāo)評判項(xiàng)目的開發(fā)投資可行性。

可行性研究一般要回答以下問題:

技術(shù)：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)；經(jīng)濟(jì)：盈利能力；財(cái)務(wù)：資金平衡；融資：籌集到所需的資金量；實(shí)力：自有資金足夠35%；周期：開發(fā)經(jīng)營周期排布合理；調(diào)動：人力，物力資源。

一、財(cái)務(wù)如何評價(jià)項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)最常用的分類方式是靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)和動態(tài)評價(jià)指標(biāo)。

靜態(tài)投資是以某一基準(zhǔn)年、月的建設(shè)要素的價(jià)格（時點(diǎn)價(jià)格）為依據(jù)所計(jì)算出的建設(shè)項(xiàng)目投資的瞬時值；動態(tài)投資是指在靜態(tài)投資分析基礎(chǔ)上考慮資金時間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法。它除了包括靜態(tài)投資所含內(nèi)容之外，還包括建設(shè)期貸款利息、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等。動態(tài)投資適應(yīng)市場價(jià)格運(yùn)行機(jī)制的要求，使投資的計(jì)劃、估算更加符合實(shí)際。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算

（一）首先，我們需要理順房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流模型。

現(xiàn)金流模型對應(yīng)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的主要過程，橫向軸表示房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目各個環(huán)節(jié)對應(yīng)的時間點(diǎn)，縱向軸表示每個時間節(jié)點(diǎn)上對應(yīng)的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出情況，其中，凈現(xiàn)金流量=收入-支出，即項(xiàng)目開發(fā)凈利潤。

（二）其次，我們需要弄清四個重要板塊

1、板塊一為時間基數(shù)板塊，這里面涉及到開發(fā)建設(shè)期、銷售期、經(jīng)營期的時間長短與交叉情況。

2、板塊二為成本估算板塊，涉及到成本的組成及其內(nèi)涵，需要對類似項(xiàng)目的成本構(gòu)成情況做市場收集與整理，做到模擬估算的成本構(gòu)成盡量與實(shí)際相切近；其一般的基本組成包括土地取得費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安成本、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用。

3、板塊三為稅賦板塊，主要涉及到房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中涉及到的多個稅種，重要的是要知曉并安排其具體支付的時間節(jié)點(diǎn)。

4、板塊四就是我們所看到及用到的參數(shù)，經(jīng)濟(jì)測算并不是一個孤立的存在，它是市場調(diào)查研究、物業(yè)發(fā)展組合、項(xiàng)目定位、建筑設(shè)計(jì)等等一系列成果與資料的集中綜合反映，通過經(jīng)濟(jì)測算得到的量化結(jié)果去印證前述定性得到的成果可行性。

三、經(jīng)濟(jì)測算需理清的四個難點(diǎn)

難點(diǎn)一是成本的計(jì)算。在理清成本構(gòu)成主要類項(xiàng)后，需對其細(xì)分項(xiàng)進(jìn)行分析，比如，前期費(fèi)用中包含了可行性研究費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整費(fèi)用等等，需要在對收集到的相類似項(xiàng)目進(jìn)行分析與整理基礎(chǔ)上，結(jié)合本身情況給予參數(shù)設(shè)定。

難點(diǎn)二收入的計(jì)算。根據(jù)項(xiàng)目的定位，可分為銷售物業(yè)與持有經(jīng)營型物業(yè)。銷售型物業(yè)同時考慮銷售體量的變化與銷售價(jià)格的變化，持有型物業(yè)需要考慮持有時間段、持有期的租金/經(jīng)營收入變化、持有期的成本變化、是否轉(zhuǎn)售等多方面的因素。測算時合理的設(shè)定相關(guān)計(jì)算參數(shù)。

難點(diǎn)三是資金的安排。資金安排情況直接影響到現(xiàn)金流量的流進(jìn)與流出，資金的安排并不是主觀設(shè)定，而是依據(jù)市場上房地產(chǎn)項(xiàng)目資金安排的一般情況，結(jié)合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)在保證邏輯通順理情況下，合理有序的對資金的發(fā)生時點(diǎn)進(jìn)行安排。

難點(diǎn)四是測算套表的編排。在套表的具體編排中，我們需要運(yùn)用到一定的數(shù)學(xué)方法與函數(shù)公式，比如在設(shè)定持有物業(yè)持有期內(nèi)的租金變化時，可運(yùn)用市場趨勢法分析；在求取動態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)內(nèi)部收益率時，可采用函數(shù)公式IRR(現(xiàn)金流數(shù)組)。

四、需要樹立良好的工作心理

投資可行性分析測算本質(zhì)是在用數(shù)據(jù)說明事實(shí)，用數(shù)據(jù)分析結(jié)果提供決策參考，它是一項(xiàng)客觀嚴(yán)謹(jǐn)而又需要藝術(shù)發(fā)揮的工作。每個項(xiàng)目的情況都不同，體現(xiàn)出來的投資可行性分析也不同，需要對具體項(xiàng)目，具體分析，然后具體制表。

經(jīng)濟(jì)測算本身并不難，難的情況多數(shù)是我們在沒有對本項(xiàng)目情況做詳細(xì)考量分析的情況下，就匆匆照搬引用別的項(xiàng)目的模板，主動或被動被搬照引用模板里面的數(shù)據(jù)、鏈接、參數(shù)、架構(gòu)等等所迷惑。

綜上，在做經(jīng)濟(jì)測算時，我們需要樹立良好的工作心理，我們依賴的是充分調(diào)查的市場數(shù)據(jù)與資料，而不是所謂的經(jīng)驗(yàn)值與現(xiàn)成的套表模板。